C’est quoi les surfaces annexes ?

Lors de l’investissement en vertu de la Loi Pinel, le logement doit répondre à plusieurs critères imposés : l’appartement doit être neuf, avec un emplacement de tente tel que défini par la loi, les locataires doivent respecter une limite de ressources et le propriétaire un plafond de location, le loyer doit également être vide. Enfin, pour obtenir une exonération fiscale, l’investisseur doit s’engager à louer sa propriété pendant 6, 9 ou 12 ans.

Lors de l’investissement en vertu de la loi Pinel, la superficie annoncée de la propriété correspond à la surface habitable de la propriété à laquelle la moitié de la superficie des annexes est ajoutée dans la limite de 8m2 maximum prise en compte.

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Ce concept est important pour définir le loyer : en effet, le loyer par m2 doit respecter certains plafonds par superficie comme indiqué ci-dessous :

Quelles sont les surfaces de support qui s’intègrent ensuite dans le calcul Pinel ?

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Qu’ est-ce qu’une surface annexe ?

Annexe : toute pièce d’une hauteur de plafond d’au moins 1m80 (comme pour tout espace de vie) qui complète le confort de l’hébergement sans être absolument nécessaire. Les pièces jointes doivent être utilisées exclusivement par le locataire .

Il peut s’agir d’une véranda, d’un balcon, d’une terrasse, d’une cave, d’un grenier, d’un cellier, d’une cave, d’une buanderie, d’un jardin etc…

Lors du calcul de la surface utilisable de la propriété, toutes les zones connexes peuvent être prises en compte, conformément à la réglementation en vigueur.

Toutefois, la loi Pinel ne tient compte que de certaines annexes spécifiques

Selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-IR-RICI-23020-20), la loi Pinel limite la liste des surfaces de support considérées dans le cadre du régime.

Les annexes sont exclues ou limitées au considérant :

• Les jardins

Ils ne sont pas considérés comme des zones auxiliaires et n’affectent donc pas le calcul de la superficie et le montant du loyer correspondant.

• Garages

Pour un appartement, le garage n’est pas considéré comme une zone résidentielleannexe car il est réservé au véhicule et n’est pas pris en compte pour le calcul de la superficie.

Dans le cas d’une maison individuelle à louer en vertu de la loi Pinel la question du garage qui est souvent utilisé non seulement pour stationnement, traité comme suit :

— Dans le cas d’une pièce inférieure ou égale à 12m2, elle n’est pas considérée comme une annexe.

— Dans le cas où la pièce est supérieure à 12 m2, il sera nécessaire de couper 12m2 de la superficie totale du garage, le résultat correspondra à la surface préservée. Les 12m2 représentent en fait le lieu dédié au véhicule.

• Places de parking

Dans le cas des jardins, les places de stationnement ne sont pas prises en compte en annexe. D’autre part, il est possible de rédiger un deuxième bail séparé juste en dessous du parking, à l’exception du dispositif Pinel.

• Les Terrasses

Les terrasses du rez-de-chaussée ne sont pas incluses comme surface supplémentaire par la loi Pinel.

D’ autre part, s’il s’agit d’une terrasse accessible sur le étage supérieur (ou terrasse sur le toit), ou d’une terrasse aménagée sur un travail enterré ou semi-enterré et dans une limite de 9m2, alors cela peut être pris en compte lors du calcul de la superficie.

Exemples de calcul de la superficie considérée :

• Vous avez un appartement de 55m2 avec un balcon de 6m2. Ainsi, la superficie calculée est de 55m2 3m2 = 58m2
• Vous avez une maison de 150m2 avec une cave de 20m2. La superficie calculée est donc de 150m2 8m2 = 158m2. La superficie considérée pour les annexes est limitée à 8m2 (or 20m2/2 = 10m2 > 8m2)

Le calcul de la surface utilisable est extrêmement important lors de la détermination du montant du loyer en tenant compte des plafonds. Une fois que la zone utile est définie, il est nécessaire de respecter les plafonds par mètre carré et par superficie et en savoir plus sur le coefficient de multiplication en cas d’augmentation.

Une simple erreur et vous pourriez perdre vos avantages fiscaux en cas de chèque.